¿CÓMO SE HACE EL AUMENTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO EN COLOMBIA?
LEGALAN ABOGADOS – DERECHO CIVIL EN MEDELLÍN
El aumento del canon de arrendamiento en Colombia no es una decisión discrecional del arrendador. Aunque se trata de un derecho legítimo, su ejercicio está estrictamente regulado por la ley, y cualquier incremento que no respete las reglas legales puede resultar inválido e inexigible para el arrendatario.
A continuación se explica, de manera clara y ordenada, cómo se hace correctamente el aumento del canon de arrendamiento de vivienda urbana.
REGULACIÓN DEL REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO
La norma aplicable depende de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, lo cual define el porcentaje máximo permitido para el aumento.
CONTRATOS CELEBRADOS A PARTIR DEL 10 DE JULIO DE 2003
LEY 820 DE 2003
Para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana celebrados a partir de esta fecha, el reajuste se rige por el artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
REGLAS DEL AUMENTO
PERIODICIDAD
El incremento solo puede realizarse cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio.
El término se cuenta desde:
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El inicio del contrato, o
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El último reajuste aplicado.
MONTO MÁXIMO DEL INCREMENTO
El aumento no puede ser superior al 100 % del incremento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año calendario inmediatamente anterior.
Ejemplo:
Para un aumento en 2026, se toma como referencia el IPC del año 2025, certificado por el DANE.
LÍMITE ABSOLUTO DEL CANON
Incluso aplicando el IPC, la ley fija un tope máximo:
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El canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble.
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El valor comercial no puede ser superior al doble del avalúo catastral vigente.
Si el cálculo del IPC supera este límite, debe prevalecer el tope legal.
CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DEL 10 DE JULIO DE 2003
LEY 56 DE 1985
Para contratos anteriores a la Ley 820 de 2003:
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El canon puede reajustarse cada doce (12) meses.
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El aumento no puede exceder la meta de inflación fijada por el Banco de la República para el año correspondiente.
Este régimen es distinto al IPC, ya que la meta de inflación es un valor proyectado y no el resultado consolidado del año anterior.
NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO: REQUISITO ESENCIAL
El aumento del canon no es automático. Para que sea válido, debe cumplirse con la notificación formal al arrendatario.
OBLIGACIÓN DE INFORMAR
El arrendador debe comunicar:
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El valor exacto del incremento.
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La fecha a partir de la cual será exigible.
MEDIOS VÁLIDOS DE NOTIFICACIÓN
La comunicación debe realizarse:
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Mediante servicio postal autorizado, o
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A través del mecanismo de notificación personal pactado en el contrato.
EFECTOS DE NO NOTIFICAR
Si no se realiza la notificación:
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El aumento es inoponible al arrendatario.
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El arrendatario no está obligado a pagar el nuevo canon.
No obstante, si el arrendatario paga voluntariamente el canon incrementado, no podrá posteriormente solicitar la devolución alegando falta de notificación.
El aumento del canon de arrendamiento debe realizarse conforme a la ley, respetando la periodicidad anual, el porcentaje máximo permitido, el límite del valor comercial del inmueble y la notificación formal al arrendatario. Cumplir este procedimiento evita controversias y garantiza la validez del reajuste.
Para asuntos relacionados con arrendamiento de vivienda urbana, contratos de arrendamiento y reajuste del canon, LEGALAN ABOGADOS presta asesoría en derecho civil en Medellín.